Berkaca dari Kasus Viral di Surabaya, Rumah Disewa Bisakah di Jual?

law-justice.co - Sebagaimana diketahui, dalam beberapa waktu terakhir, viral seorang pengontrak di Surabaya menolak pindah padahal pemiliknya telah menjual rumah tersebut. Pengontrak pun memaki karena tidak terima dan menuntut ganti rugi.

Kasus seperti ini sebenarnya bukan temuan baru, banyak kejadian serupa. Namun, tidak semuanya viral dan berakhir konflik. Ada beberapa yang bisa diselesaikan baik-baik.

Belajar dari kasus ini, sebenarnya keputusan pemilik memilih menjual kontrakannya saat masih disewa ini keputusan benar atau melanggar ya?

Menurut Pengamat Properti sekaligus Direktur Global Asset Management, Steve Sudijanto sah-sah saja pemilik kontrakan menjual propertinya saat masih ada penyewa. Namun, perlu ada kontrak atas sewa dan penjualan rumah tersebut.

Di dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) antara pemilik kontrakan dengan pemilik baru, harus disebutkan bahwa rumah tersebut masih disewa hingga batas waktu yang telah ditentukan.

"Kondisi saat ini dengan dinamika kehidupan masyarakat yang sudah kompleks. Saya mengusulkan dan saya menyarankan apapun bentuk kerjasamanya itu harus dituangkan dalam bentuk tertulis alias kontrak. Dan kontrak itu harus ditandatangani di atas materai atau disaksikan oleh notaris kalau kontraknya nilainya lumayan besar," kata Steve kepada detikcom pada Kamis (9/7/2026).

Dengan begitu, jelas bahwa pengontrak masih bisa menghuni hingga batas waktu yang disepakati dan pemilik rumah yang baru tidak memiliki hak untuk mengusir karena terdapat 2 kesepakatan berbeda.

"Biasanya di akte jual-beli (antara pemilik kontrakan dengan pemilik yang baru) itu ada penjelasan tentang status lahan atau status properti itu. Ini konteksnya jual-beli ya, PPJB. Jadi PPJB atau pengikatan jual-beli itu biasanya semua kondisi apa adanya dari properti yang akan dibeli atau yang sudah disepakati akan dibeli," jelasnya.

Fungsi kontrak di sini bukan hanya memperjelas status dan hak antara pemilik dan penyewa, tetapi melindungi penyewa jika pemilik melanggar kesepakatan.

"(Kenapa kontrak penting?) karena kalau terjadi ingkar janji, itu akan dipanggil para saksi itu. Apakah benar waktu itu terjadi kesepakatan kontrak sewa menyewa sesuai dengan pihak-pihak yang ada di dokumen kontrak sewa menyewa tersebut?" jelasnya.

Masalah seperti ini bisa menjadi konflik karena sejak awal tidak ada kesepakatan dan kontrak di atas kertas yang menjelaskan status penyewaan sehingga ketika pemilik ingin menjual rumah, pengontrak merasa tidak adil karena kabarnya terlalu tiba-tiba.

Apakah Pemilik Harus Mengabari Pengontrak Sebelum Pengosongan Rumah?

Steve mengatakan jika sudah ada kontrak antara pemilik dan penyewa tidak perlu memberitahukan jika rumah itu akan dijual. Sebab, penyewa sudah tahu kapan kontrak sewa berakhir dan harus pindah.

Namun, jika tidak ada kontrak tertulis sebaiknya pemilik rumah memberitahukan karena tidak tahu kapan penyewa akan pindah dan mereka perlu mencari hunian baru.

Dalam kasus ini, pemilik perlu nggak sih memberikan uang ganti rugi?

Menurut Steve, hal ini tergantung pada akad di awal, apakah antara keduanya sudah ada kontrak atau tidak.

Apabila tidak ada kontrak penyewaan, pengosongan rumah itu perlu dilakukan secara baik-baik untuk menghindari konflik. Oleh karena itu, pemilik rumah juga perlu memberikan uang santunan atau uang kerohiman kepada pengontrak.

Tujuannya untuk saling menghargai karena calon penyewa memerlukan dana untuk membayar kontrakan baru.

"Setelah keluar dari rumah (kontrakan) tersebut kan bingung juga kondisi ekonomi sekarang, harus tinggal di mana. Nah itu harus ada uang kerohiman," kata Steve kepada detikcom pada Kamis (9/7/2026).

Selain uang kerohiman, pemilik juga kemungkinan harus mengeluarkan uang pengosongan. Biasanya biaya ini disiapkan karena pengontrak menolak keluar. Pemilik rumah perlu menyewa aparat hukum untuk mengeluarkan paksa pengontrak dan itu membutuhkan biaya yang disebut uang pengosongan.

"Pengosongan itu cukup rumit. Makanya berhati-hati menganalisa siapa penyewa kita," pesan Steve.

Apabila ada kontrak semuanya jadi lebih jelas. Namun, pengontrak perlu memastikan ada keterangan mengenai sanksi pelanggaran kontrak bagi pengontrak dan pemilik. Pastikan di sana juga tertera nominal sanksinya jika itu berbentuk dana kompensasi.

Dalam kata lain dengan kontrak, nasib pengontrak lebih jelas dan dijamin karena kesepakatan tersebut berkekuatan hukum. Jadi tidak ada yang asal tembak biaya ganti rugi atau konflik mengenai nominal ganti rugi.

Steve menegaskan segala macam penyewaan sebaiknya menggunakan kontrak di atas kertas dan dijabarkan dengan jelas untuk menghindari konflik. Perjanjian lisan saja tidak cukup untuk mengikat suatu perjanjian sehingga wajib hitam di atas putih.

Sebelumnya diberitakan, dilansir detikJatim kasus di Surabaya ini berawal saat pemilik bernama Bambang membeli rumah yang dikontrakkan tersebut pada 2014. Pada 2018, dia kemudian telah mengantongi sertifikat rumah secara resmi. Bambang tahu rumah tersebut dihuni oleh 2 kepala keluarga (KK) pengontrak.

Pihak pengontrak enggan pindah karena merasa memiliki ikatan sejarah yang kuat dengan objek sengketa. Salah satu pengontrak, Titik (46), menjelaskan bahwa keluarganya sudah menempati rumah itu selama tiga generasi sejak zaman neneknya.

Kabarnya pengontrak ini tidak pernah membayar sewa. Menurut Titik, setelah neneknya wafat, ada surat perjanjian tertulis dengan pemilik tanah lama yang bernama Mikana, yang memperbolehkan dia dan keluarganya tinggal di rumah tersebut tanpa sewa.

"Saya itu bukannya nggak mau bayar, tapi memang sudah pernah ada surat perjanjiannya. Mikana saja juga bilang kalau balik nama sertifikat ke Bambang itu tanpa sepengetahuan Mikana," ujar Titik.

Keberadaan pengontrak di dalam rumah tersebut telah merugikan hak-hak mereka. Anak Bambang, Bayu Putra, mengungkapkan bahwa selama 8 tahun terakhir tidak ada satu rupiah pun uang sewa yang masuk kepada ayahnya sebagai pemilik yang sah.

Oleh karena itu, pemilik sebenarnya enggan memberikan uang kompensasi apa pun terhadap pengosongan rumah tersebut, tetapi disepakati mereka akan memberikan Rp 5 juta kepada pengontrak.

Kasus ini semakin ramai karena Wakil Wali Kota Surabaya, Armuji datang dan ikut melerai.