Beli Rumah yang Cuma Ada AJB, Ini Hal-hal yang Perlu Dicek

Jakarta, law-justice.co - Seperti diketahui, beli rumah memang bisa menjadi salah satu cara untuk memiliki hunian. Meski begitu, ada beberapa hal yang harus diperhatikan terlebih dahulu sebelum membelinya, salah satunya terkait dokumen kepemilikan rumah.

Hanya saja, saat ingin membeli rumah, pemiliknya hanya memiliki akta jual beli (AJB). Akan tetapi, apakah aman jika membeli rumah hanya dengan bukti AJB?

Apabila ingin membeli rumah yang hanya memiliki AJB, ada beberapa hal yang perlu dicek.

Misalnya, hal yang harus diperiksa, apakah AJB yang lama bisa diubah dengan nama pemilik rumah yang baru, perlu dilakukan cek AJB ke BPN atau tidak, lalu apakah AJB sudah sah secara hukum atau belum.

Seperti melansir dari detik`s Advocate, Kamis (21/12/2023), advokat Yudhi Ongkowijaya, SH, MH menjawab beberapa hal terkait pembelian rumah yang status kepemilikannya hanya ada AJB saja dari salah satu pembaca. Berikut ini jawabannya.

Jawaban Pertama:

Akta Jual Beli (AJB) berbentuk perjanjian. Oleh karena jual beli adalah suatu perjanjian, maka secara umum tunduk kepada ketentuan yang diatur di dalam Pasal 1313 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) yang menyatakan, perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih.

Selain itu, juga bersandar kepada ketentuan Pasal 1320 KUHPerdata yang menyatakan bahwa untuk sahnya perjanjian diperlukan empat syarat yakni sepakat, cakap, suatu hal tertentu, dan suatu sebab yang halal.

Terhadap isi dari AJB yang sudah ditandatangani wajib dilaksanakan oleh para pihak dengan sebaik-baiknya, sehingga dengan demikian terikat kepada ketentuan Pasal 1338 Ayat (1) dan Ayat (3) KUHPerdata, yaitu bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya; Suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan iktikad baik.

Selain hal-hal di atas, juga penting diperhatikan mengenai sudah tercantumnya secara jelas dan benar di dalam AJB tentang identitas dari pihak penjual maupun pembeli, data lengkap tanah yang akan diperjualbelikan, hak serta kewajiban masing-masing pihak, dan kesepakatan lainnya yang terkait.

Jawaban Kedua:

Saat Saudara melakukan jual beli dengan si pemilik sekarang, tentu AJB antara yang bersangkutan dengan pemilik tanah yang lama akan berganti dengan AJB antara Saudara dengan pemilik tanah sekarang.

Namun demikian, Saudara dapat memastikan terlebih dahulu sebelumnya mengenai keotentikan AJB dimaksud beserta dengan status tanah tersebut (bebas sengketa/letak tanah sesuai dengan data kepemilikan di AJB sebelumnya) ke kantor Kecamatan/Kelurahan tempat tanah tersebut berada. Pengurusan pembuatan AJB dilakukan oleh atau di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) ataupun Camat selaku PPAT Sementara.

Jawaban Ketiga:

Oleh karena tanah yang akan Saudara beli belum bersertifikat, maka pengecekan status tanahnya tidak dapat dilaksanakan di Kantor Badan Pertanahan Nasional setempat tetapi dilakukan pada Kantor Kelurahan/Kantor Desa tempat tanah tersebut berletak.

Jawaban Keempat:

AJB yang dibuat sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan, sah mengikat secara hukum bagi para pihak. Akan tetapi, AJB bukan merupakan tanda bukti yang sah atas tanah menurut Undang-Undang, karena sertifikat lah yang menjadi tanda bukti yang kuat atas kepemilikan tanah sebagaimana dimaksud di dalam ketentuan Pasal 1 Ayat (20) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (PP 24/1997), yang menyatakan :

"Sertifikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 Ayat (2) Huruf (c) UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun, dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan"

Selanjutnya, ketentuan Pasal 37 Ayat (1) PP 24/1997, menyatakan :

"Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku"

Berdasarkan ketentuan Pasal 37 Ayat (1) PP 24/1997 tersebut, maka hak atas tanah dapat beralih ketika ada perbuatan jual beli yang sah. Oleh karena itu, AJB dapat dinyatakan sebagai bukti peralihan hak dari penjual kepada pembeli, namun tidak sebagai bukti kepemilikan yang sah sebagaimana dimaksud dalam peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan.

Penting untuk melakukan pendaftaran tanah guna mendapatkan sertifikat sebagai tanda bukti kepemilikan yang sah, sebagaimana ketentuan Pasal 23 Ayat (1) dan Ayat (2) Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UU 5/1960), yang pada intinya menyatakan bahwa peralihan hak atas tanah harus didaftarkan karena pendaftaran dimaksud merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak maupun sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut.