Jakarta, - Saya mencicil DP untuk rumah yang masih indent. Cicilan DP selama 24 kali dan selesai pada Februari 2026. Pada awal pembicaraan dengan marketing, rumah tersebut bisa ditempati di tahun 2026. Ternyata pembangunan mandek dan belum bisa ditempati. Tapi di Surat Konfirmasi Unit tertera pembayaran DP selama 24 kali setelah itu langsung akad. Apa boleh akad kredit padahal rumah tersebut belum ready? Sayapun sedang membuat pengajuan bahwa saya akan melakukan akad setelah rumah ready untuk dihuni. Tapi sampai saat ini pengajuan tersebut belum ada balasan dari pihak developer.
Pembelian Rumah Secara Indent Menurut Hukum Perdata
Sebelumnya kami asumsikan bahwa indent yang Anda maksud adalah pembayaran sejumlah uang tertentu sebagai bentuk komitmen awal pemesanan pembelian rumah.
Adapun untuk mengetahui hukum kredit rumah yang didahului dengan indent, pertama-tama kita perlu kembali pada ketentuan-ketentuan dalam KUH Perdata. Pada dasarnya Pasal 1320 KUH Perdata menyatakan bahwa:
Supaya terjadi persetujuan yang sah, perlu dipenuhi empat syarat;
kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
suatu pokok persoalan tertentu;
suatu sebab yang tidak terlarang.
Sementara itu, Pasal 1338 KUH Perdata menunjukkan adanya asas kebebasan berkontrak, yang berbunyi:
Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan iktikad baik.
Kemudian Pasal 1458 KUH Perdata juga menyatakan bahwa:
Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar.
Berdasarkan pasal-pasal tersebut, secara umum pembelian rumah indent dapat dilakukan. Namun, terdapat hal-hal penting yang tidak boleh diabaikan. Salah satunya yakni tentang aturan kredit pemilikan rumah (“KPR”) untuk rumah yang masih indent atau belum selesai dibangun.
Perlindungan atas Transaksi Rumah Indent
Perlu diketahui bahwa pembelian rumah secara indent sendiri diakui dengan istilah yang berbeda dalam Pasal 1 angka 11 PP 12/2021 yang berbunyi sebagai berikut:
Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang selanjutnya disebut PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk rumah tunggal dan rumah deret yang dibuat di hadapan notaris.
Dengan demikian, proses indent dalam pembangunan rumah seharusnya dilakukan saat rumah telah dalam proses pembangunan. Hal ini juga ditegaskan kembali dalam Pasal 22B ayat (1) PP 12/2021.
Adapun pembayaran yang dapat dilakukan oleh calon pembeli kepada developer selaku pelaku pembangunan pada saat pemasaran menjadi bagian pembayaran atas harga rumah. Pelaku pembangunan yang menerima pembayaran harus menyampaikan informasi mengenai:
jadwal pelaksanaan pembangunan;
jadwal penandatanganan PPJB; dan
jadwal penandatanganan akta jual beli dan serah terima rumah.
Jika developer lalai untuk memenuhi jadwal pelaksanaan pembangunan dan jadwal penandatanganan PPJB dan akta jual beli, maka calon pembeli dapat membatalkan pembelian rumah. Seluruh pembayaran yang telah diterima developer harus dikembalikan sepenuhnya, paling lambat 30 hari kalender sejak surat pembatalan ditandatangani.
Kemudian, perlu diketahui bahwa dari sisi bank penyedia KPR pada dasarnya menyatakan persyaratan yang harus dipenuhi apabila Anda ingin memiliki properti, sebagaimana Pasal 15 ayat (1) Peraturan BI 21/13/2019 menguraikan bahwa:
Bank yang memberikan KP atau PP untuk pemilikan Properti yang belum tersedia secara utuh wajib memenuhi ketentuan sebagai berikut:
memenuhi persyaratan:
rasio Kredit bermasalah, rasio Pembiayaan bermasalah, rasio KP bermasalah, dan rasio PP bermasalah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8 ayat (1);
memiliki perjanjian kerja sama antara Bank dengan pengembang yang paling sedikit memuat kesanggupan pengembang untuk menyelesaikan Properti sesuai dengan yang diperjanjikan dengan debitur atau nasabah; dan
memiliki jaminan yang diberikan oleh pengembang atau pihak lain kepada Bank:
yang dapat digunakan untuk menyelesaikan kewajiban pengembang dalam hal Properti tidak dapat diselesaikan dan/atau tidak dapat diserahterimakan sesuai dengan perjanjian; dan
nilai jaminan paling sedikit sebesar selisih antara komitmen KP atau PP dengan pencairan KP atau PP yang telah dilakukan oleh Bank; dan
tidak melanggar jumlah fasilitas KP atau PP untuk pemilikan Properti yang belum tersedia secara utuh yang ditetapkan.
Sedangkan, dalam perspektif perlindungan konsumen, Pasal 16 UU Perlindungan Konsumen menegaskan larangan bagi pihak produsen yang tidak menyediakan pesanan tepat waktu. Dalam hal ini, pelaku usaha dalam menawarkan barang dan/atau jasa melalui pesanan dilarang untuk:
tidak menepati pesanan dan/atau kesepakatan waktu penyelesaian sesuai dengan yang dijanjikan;
tidak menepati janji atas suatu pelayanan dan/atau prestasi.
Pelaku usaha yang melanggar ketentuan ini dipidana berdasarkan Pasal 62 ayat (2) UU Perlindungan Konsumen jo. Pasal II ayat (5) UU 1/2026 dengan pidana penjara
paling lama 2 tahun dan/atau pidana denda paling banyak kategori III, yaitu sebesar Rp50 juta.
Perlukah Membeli Rumah Secara Indent?
Menurut Siska Trisia (penulis sebelumnya), proses akad kredit sendiri merupakan tahap terpenting, karena merupakan puncak dari proses pengajuan KPR. Pada proses akad kredit KPR, masing-masing pihak, baik pembeli maupun developer sebagai penjual akan menyerahkan dokumen yang diperlukan.
Penjual menyerahkan dokumen terkait rumah seperti izin mendirikan bangunan (IMB), sertifikat tanah, dan lain-lain. Sedangkan pembeli menyerahkan dokumen seperti KTP asli dan fotokopinya, kartu keluarga, nomor pokok wajib pajak (NPWP), dan buku nikah.
Nantinya notaris akan memeriksa keabsahan semua dokumen tersebut. Apabila semua dokumen telah lengkap, notaris akan memberikan surat tanda terima dokumen (STTD) ke penjual sebagai bukti semua dokumen rumah telah berpindah tangan.
Hal ini juga secara implisit diuraikan dalam Pasal 15 ayat (1) Peraturan BI 21/13/2019 yang menyatakan bahwa akad kredit untuk rumah yang belum dibangun sendiri memang dapat dilakukan. Namun menurut hemat kami, hal ini secara hukum merugikan nasabah.
Pertama, akad kredit adalah persetujuan pembiayaan kredit atas objek properti dengan konsekuensi kewajiban membayar sejumlah uang. Bagaimana mungkin pembeli harus membayar cicilan kredit bulanan sementara haknya belum diterima oleh pembeli. Pembeli perlu mewaspadai apabila developer ingkar atau bangkrut sehingga tidak mampu untuk melanjutkan pembangunan rumah.
Kedua, yang menjadi objek jual-beli dalam perjanjian akad kredit adalah rumah. Dengan melakukan akad kredit, berarti pembeli menyetujui rumah tersebut dijadikan objek jual-beli. Sementara rumah tersebut belum selesai dibangun atau belum siap huni. Hal ini akan menyulitkan dan melemahkan posisi pembeli untuk menuntut developer yang tidak memenuhi janjinya.
Meskipun ketentuan perlindungan pembeli rumah indent bagi konsumen telah diatur, kami menyarankan ada baiknya pembeli mempertimbangkan dengan matang kemungkinan-kemungkinan yang akan terjadi sebelum melakukan akad kredit.
Perkaya riset hukum Anda dengan analisis hukum terbaru dwibahasa, serta koleksi terjemahan peraturan yang terintegrasi dalam Hukumonline Pro, pelajari lebih lanjut di ini.
Demikian jawaban kami, semoga bermanfaat.