Penerbitan IMB Lahan Reklamasi (Tulisan-3)

Mega Proyek Reklamasi Pantura, Siapa Diuntungkan?

Minggu, 14/07/2019 14:39 WIB
Reklamasi teluk bagian utara Kota Jakarta (foto: Bisnis)

Reklamasi teluk bagian utara Kota Jakarta (foto: Bisnis)

Jakarta, law-justice.co - Persoalan reklamasi kerap menimbulkan kontroversi. Selain khawatir jika proyek pengurugan laut menjadi daratan baru ini berpotensi merusak lingkungan dan ekosistem laut, reklamasi dianggap hanya menguntungkan pihak pengusaha. Sesuai aturan, perusahaan-perusahaan pemegang izin reklamasi akan mendapat hak mengelola penggunaan lahan pulau. Di Pantai Utara (Pantura), misalnya, mereka memiliki hak mengelola 35% lahan pulau.

Secara total, ada 5.155 hektar laut yang diurug menjadi daratan baru di kawasan Teluk Jakarta. Ini menjadikan reklamasi Pantura Jakarta sebagai salah satu mega proyek reklamasi terbesar di dunia. Dalam Peraturan Gubernur (Pergub) No. 121 tahun 2012 disebutkan akan ada 17 pulau baru hasil reklamasi yang dinamai Pulau A sampai Pulau Q. Dengan harga jual tanah yang terus meningkat, daratan baru ini tentu menjadi harta karun dengan nilai ekonomis tinggi. Harga jual tanah di kawasan tersebut bisa mencapai Rp 25 juta per meter persegi. Artinya, yang mampu tinggal di kawasan tersebut hanya golongan elit.

Untuk mensiasati hal itu Pemprov DKI Jakarta di zaman Gubernur Basuki Tjahaja Purnama atau Ahok pernah meminta para pengembang pulau reklamasi Teluk Jakarta memberikan kontribusi tambahan 15 persen dari keuntungan yang mereka peroleh. “Karena orang miskin tidak mungkin bisa membeli tanah di pulau yang harganya sudah Rp 25 juta (per meter persegi). Dengan adanya tanah 5% (dari total lahan daratan reklamasi) dan kontribusi 15%, kita bisa membangun komplek di atas tanah 5% untuk menolong nelayan, pegawai biasa tinggal di situ,” kata Ahok kala menjadi saksi kasus suap yang melibatkan anggota DPRD DKI Mohamad Sanusi terkait pembahasan draft Perda Rencana Tata Ruang Kawasan Strategis Pantai Utara (RTRKSP) Jakarta pada September 2016 lalu.

Sekadar informasi M. Sanusi adalah mantan anggota DPRD dari Partai Gerindra yang telah divonis bersalah dan dijatuhi hukuman pidana 10 tahun penjara karena terbukti menerima suap Rp 2 miliar dari bos Agung Podomoro Land, Ariesman Widjaja, pada Maret 2016.               

Ahok menilai kontribusi tambahan yang dihitung berdasarkan rumusan 15% x NJOP x total area yang dapat diusahakan atau saleable area, sebagai hal yang masih wajar. Apalagi modal pembuatan pulau hanya Rp. 6 juta per meter persegi atau seperempat dari prediksi NJOP ketika dijual. Karena itu dia paling ngotot agar kontribusi tamahan ini benar-benar dilaksanakan. “Laut punya DKI, izin ada di Gubernur, kalau saudara pengusaha merasa tidak untung silakan jangan ajukan izin, sederhana saja bagi kami kalau anda merasa tidak untung ya jangan bisnis, kami kerjakan sendiri,” imbuhnya.

Dalam perhitungan simulasi yang dilakukan Ahok dan timnya pada waktu itu jika seluruh pulau bisa dijual pada 2016 maka Pemprov DKI bisa mendapat dana kira-kira Rp 48 triliun. Dana yang cukup memadai untuk membangun Jakarta.

 

Denyut kehidupan di Pulau D pada malam hari (foto: Robinsar Nainggolan/Law-justice.co)

Banyak kalangan mempertanyakan darimana datangnya angka 15%. Salah satunya termasuk Gubernur Anies Baswedan yang dalam wawancara dengan Kompas (4/7) mengatakan: “ Saya ini melaksanakan undang-udang, aturan. Karena itu, pertanyaan saya, kenapa tidak 12 persen? Kenapa tidak 17 persen? 22 persen? Karena negara itu bergerak pakai aturan, bukan selera saya ingin berapa persen.”

Perhitungan Ahok sesungguhnya mengacu pada dividen yang diberikan PT Pembangunan Jaya dari hasil pengelolaan reklamasi Ancol Barat selama 30 tahun. Perusahaan Ciputra ini memberikan keuntungan sebesar 20-40 persen kepada pemerintah Jakarta setiap tahun. Median dari persentase itu adalah 30 persen atau senilai Rp 570 miliar.

Jadi asumsinya adalah sebagai berikut: dalam reklamasi, PT Pembangunan Jaya mengelola Pulau K yang luasnya 32 hektare. Jika setiap pulau rata-rata bisa menjual lahan 48 persen dari luasnya, setelah dikurangi 40 persen untuk ruang terbuka hijau dan 5 persen untuk fasilitas khusus, maka Pembangunan Jaya hanya bisa menjual lahan 15,36 hektare atau 15.360.000 meter persegi. NJOP diasumsikan sebesar Rp. 25 juta dengan mengacu pada NJOP Pantai Indah Kapuk sebesar Rp 22 juta per meter persegi saat ini. Maka kontribusi tambahan diperoleh dari:

Y (kontribusi tambahan) = D (dividen) dibagi Luas lahan yang bisa dijual dikali NJOP

Y = Rp. 570 miliar / (15.360.000 meter persegi x Rp. 25.000.000)

Y = Rp 570 miliar / Rp. 3.840.000.000.000

Y = 0,148 atau dibulatkan menjadi 15 persen.

Asumsi ini memang pernah diprotes pengembang termasuk Sugianto Kusuma alias Aguan, pendiri Agung Sedayu Grup yang menganggap harga NJOP yang dipakai sebagai patokan terlalu tinggi. Kontribusi tambahan sebesar 15% pun dinilai memberatkan pengembang. Seharusnya tidak mengambil harga paling tinggi karena ada juga tanah yang murah. “Harusnya ambil keseluruhannya,” kata Aguan saat menjadi saksi kasus M.Sanusi.

“Tambahan kontribusi 15% akan merugikan pengembang karena kita semua bicara untung rugi dan laba pada waktu akan investasi,” ujar Aguan. Menurutnya, secara bisnis adanya tambahan kontribusi sebesar itu tidak menarik bagi pengusaha karena dianggap berat untuk investasi yang sifatnya jangka panjang. “…untuk pulau lanjutnya tidak mungkin ada yang mau invest kalau caranya seperti itu, kecuali kalau harga tanah kita naik 100 persen, baru bisa,” katanya.

Keberatan pengembang kemudian diupayakan dengan melobi sejumlah anggota DPRD yang tengah membahas draft Perda Rencana Tata Ruang Kawasan Strategis Pantura (RTRKSP) Jakarta. Mereka ingin kontribusi tambahan turun menjadi 5 persen. Belum sempat Perda tersebut disahkan, Komisi Pemberantasan Korupsi (KPK) keburu memergoki anggota DPRD Mohamad Sanusi, menerima suap Rp 2 miliar dari Direktur Utama Agung Podomoro Ariesman Widjaja.

 

Geliat kehidupan di Pulau Reklamasi (foto: Robinsar Nainggolan/Law-justice.co)

Sekadar informasi Agung Podomoro Land merupakan salah satu pengembang yang memegang izin prinsip pengelolaan tiga pulau (F, G dan I) reklamasi Teluk Jakarta. Pulau G dibangun Agung Podomoro melalui PT Kencana Unggul Sukses, pemilik anak perusahaan PT Muara Wisesa Samudara. Pihak Agung Podomor Land (APLN) belum bersedia merespons awak Law-justice.co saat hendak mengkonfirmasi hal ini.

Reklamasi untuk Siapa?

Semula konsep reklamasi dipahami sebagai upaya survival, yakni mempertahankan hidup dari bencana banjir seperti yang dilakukan bangsa Belanda sejak ratusan tahun silam. Namun konsep ini kemduain berkembang sesuai kebutuhan. Di sejumlah negara seperti Singapura, Jepang atau Hong Kong, area reklamasi telah dimanfaatkan untuk kepentingan ekonomi. Di sana pelabuhan udara dibangun di atas lahan reklamasi.

Sedangkan di Florida, Amerika Serikat, reklamasi dilakukan untuk meningkatkan kualitas pantai sehingga dapat menarik lebih banyak wisatawan berkunjung. Terbukti setelah reklamasi, jumlah turis di Miami meningkat tajam dari 8 juta turis pada 1978 menjadi 21 juta turis pada 1983. Ini contoh reklamasi yang bermanfaat bagi rakyat yang tinggal di daerah sekitar reklamasi, dan sekaligus meningkatkan pendapatan pemerintah daerah.

Bagaimana dengan proyek reklamasi Pantura Jakarta? Siapa yang sepatutnya diuntungkan dari mega proyek reklamasi yang memiliki areal lebih luas dari wilayah Jakarta Pusat yang luasnya 4.800 hektar itu? Merujuk pada amanat yang termaktub dalam Keputusan Presiden (Kepres) No. 52 tahun 1995 tentang reklamasi, proyek ini dibayangkan akan dapat memberikan kontribusi bagi masyarakat luas. Konsep awal pembangunan reklamasi adalah untuk merevitalisasi pantai utara Jakarta yang mengalami degradasi lingkungan, serta membangun wilayah baru sehingga pertumbuhan kota bisa diarahkan ke utara.

 

Kawasan hanya untuk golongan elit (foto: Robinsar Nainggolan/Law-justice.co)

Selain itu niat pemerintah mengizinkan reklamasi adalah untuk mendapat tambahan anggaran yang diperoleh dari kontribusi para pengembang pemilik izin reklamasi. Dananya kelak akan dimanfaatkan untuk antara lain membangun daratan pantura, revitalisasi bangunan bersejarah, memperbaiki pemukiman kampung nelayan, perluasan fungsi pelabuhan, peremajaan kota untuk meningkatkan kualitas lingkungan hingga membangun infrastruktur di daratan.

Di era kepemimpinan Joko Widodo (Jokowi) saat masih menjabat Gubernur DKI Jakarta pada 2012, ruh Kepres reklamasi ini coba dihidupkan kembali. Saat itu wakilnya, Basuki Tjahaja Purnama atau Ahok menyampaikan kepada Gubernur Jokowi bahwa ada potensi mendapatkan dana triliunan rupiah dari para pengembang kawasan reklamasi yang dapat dimanfaatkan untuk membangun Jakarta. Jokowipun kemudian menugasi Ahok untuk bertemu para pengusaha pemegang izin reklamasi yang sebagian telah dikenalnya secara pribadi. Ahok kenal hampir semua pengembang. Mereka tinggal berdekatan, sama-sama berumah di Pluit.

Ahok tinggal satu kompleks dengan Ariesman Widjaja, President Director PT Agung Podomoro Land dan Dirut PT Muara Wisesa Samudra, pemegang persetujuan prinsip reklamasi untuk Pulau G. Dia juga sudah lama kenal Sugianto Kusuma alias Aguan, pendiri PT Agung Sedayu Grup yang anak usahanya PT Kapuk Naga Indah (KNI) sudah memiliki izin reklamasi sejak 1995. Bersama Pemprov DKI, PT KNI membuat Pulau C, D, dan E.

 

Reklamasi mengubah Jakarta (foto: Trubus)

Hubungan Ahok dengan keluarga Aguan bahkan terbilang dekat. Dirinya sering bertemu Aguan untuk sekadar makan di rumah sang pengusaha di Pantai Indah Kapuk. Saat ibunda Aguan meninggal, Ahok pun turut sibuk menyiapkan acara perkabungan di gereja. Hampir rutin seminggu lima kali Ahok berenang bersama kakak laki-laki Aguan. Kedekatan ini memudahkan dirinya untuk kemudian mengumpulkan para pengembang di Pantai Mutiara pada 2014. Saat itu dia meminta kesediaan mereka memberi kontribusi tambahan. Potensi kontribusi dari perusahaan pengembang reklamasi pantai utara Jakarta kepada pemerintah provinsi DKI Jakarta dapat mencapai Rp77,1 triliun bila Raperda tentang Rencana Tata Ruang Kawasan Strategis Pantai Utara (Pantura) Jakarta (RTRKSP) disepakati.

Dana dari hasil kentungn reklamasi tersebut dapat dimanfaatkan untuk membangun daratan pantura dan penataan kembali kawasan pesisir utara Jakarta seperti meningkatkan kualitas lingkungan (pasar ikan) dan perumahan, pelestarian bangunan bersejarah (kota tua), kelancaran lalu lintas dan memperbaiki sistem pengendalian banjir.

Tercatat ada sembilan perusahaan yang mendapat bagian dalam pembangunan 17 pulau buatan di proyek reklamasi di Teluk Jakarta ini. Menurut data dari Badan Perencana Pembangunan Daerah (Bappeda) DKI Jakarta, sembilan pengembang tersebut adalah: PT Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) Marunda PT Pelindo II PT Manggala Krida Yudha PT Pembangunan Jaya Ancol PT Kapuk Naga Indah (anak perusahaan Agung Sedayu) PT Jaladri Eka Pasti PT Taman Harapan Indah PT Muara Wisesa Samudera (anak perusahaan Agung Podomoro) PT Jakarta Propertindo.

Berkaca ke Belanda, Negara Surga Reklamasi

Reklamasi adalah hal biasa dan sudah banyak dilakukan di sejumlah negara. Inisiatif reklamasi biasanya datang dari pemerintah dengan berbagai alasan dan kepentingan. Meski demikian, reklamasi tetap dianggap memiliki dampak panjang terhadap ekosistem di pesisir. Ada beberapa negara yang sukses melaksanakan reklamasi untuk tujuan memperluas wilayah, membangun kawasan wisata dan sarana militer.

Lalu, seperti apa reklamasi yang berjalan di beberapa negara di dunia seperti Belanda?

Belanda dikenal sebagai daerah dengan daratan hasil reklamasi terbesar. Selain bendung, Belanda, kerap dijadikan acuan bagaimana reklamasi seharusnya dikerjakan. Lihat saja hasil karya ahli Belanda yang mengubah kawasan pesisir Pantai Urk.

Bukan tanpa alasan Belanda menjadi pionir. Karena Belanda merupakan negara termaju dalam penerapan tekonologi reklamasi tersebut.

 

Reklamasi, bukan hanya di Jakarta (foto: reklamasi pintura)

Didasari dengan kondisi diman a hampir setengah dari area daratan Belanda berada satu meter di bawah permukaan laut, membuat reklamasi menjadi teknologi yang sangat diperlukan. Namun, ternyata reklamasi yang dilakukan negeri yang terkenal juga dengan bunga tulipnya itu, juga menyimpan suatu hal unik yang mungkin tidak semua orang mengetahuinya.

Sekadar informasi kata reklamasi ternyata menggambarkan bagaimana negeri Belanda menghabiskan diri sebagai pioner dalam beberapa hal, bukan hanya sekedar pioner teknologi reklamasi semata.

Tentu hal itu bukan kebetulan dan keberuntungan semata, namun hasil dari suatu pemikiran kreatif dari kondisi yang ada yakni dengan mereklamasi areanya yang bahkan bisa menghasilkan suatu karya yang luar biasa yang bernama Deltaworks yang berguna untuk membendung air laut agar tak masuk ke daratan yang merupakan hasil reklamasi.

Flevoland

Daratan negara kincir angin Belanda berada dibawah permukaan air laut dan hampir 1/5 luas wilayah daratan Negara ini, atau sekitar 7.000 kilo meter persegi, merupakan hasil dari reklamasi laut, danau, dan rawa-rawa. Reklamasi di Belanda dilaksanakan dengan system Polder. Karenanya, dijk (dikes) dan dinding laut banyak ditemukan di Negeri Kincir Angin ini. Flevoland, sebuah kawasan di negeri kincir angin yang merupakan salah satu kawasan reklamasi yang di klaim sebagai pulau buatan terbesar di dunia.

Flevoland merupakan sebuah provinsi yang terletak di pusat negara Belanda, di lokasi bekas Zuiderzee. Didirikan pada tanggal 1 Januari 1986 sebagai provinsi kedua belas dengan Ibu Kota bernama Lelystad.

Provinsi ini memiliki sekitar 370.000 penduduk (2005) dan terdiri dari 6 kotamadya. Kota penting lain yang dimiliki oleh provinsi ini adalah Almere. Sebagian besar wilayah di provinsi ini adalah polder, tanah hasil pengeringan laut.

Sejarah Flevoland

Setelah banjir pada tahun 1916, diputuskan bahwa Zuiderzee (sebuah laut pedalaman dalam Belanda) akan ditutup dan reklamasi: “Zuiderzee Works” dimulai. Sumber-sumber lain juga menunjukkan waktu dan alasan lainnya, tetapi juga setuju bahwa pada tahun 1932, Afsluitdijk selesai, yang menutup laut sepenuhnya. Zuiderzee ini kemudian disebut dengan Ijsselmeer (danau di akhir sungai IJssel).

Proyek polderisasi laut selatan atau Zuiderzee Works pada tahun 1937 telah menghasilkan daratan baru seluas 48.000 hektar, Flevoland Timur menghasilkan 54.000 hektar (1950), dan Flevoland Selatan seluas 43.000 hektar (1954). Dari teknik poledrisasi ini ditemukan hingga sekarang, Belanda telah menghasilkan sekitar 500.000 hektar daratan baru.

Bagian pertama dari danau baru yang direklamasi adalah Noordoostpolder (timur laut polder) di tahun 1939. Lahan baru ini termasuk bekas pulau Urk dan Schokland, dan itu termasuk kedalam provinsi Overijssel.

Setelah itu, bagian lain yang direklamasi adalah, bagian tenggara pada 1957 dan bagian barat daya pada tahun 1968. Terdapat perubahan penting dalam proyek pasca reklamasi Noordoostpolder, yaitu badan air yang terbatas dipertahankan di sepanjang pesisir pantai tua untuk menstabilkan air dan untuk mencegah kota-kota pesisir dari kehilangan akses mereka ke laut.

 

Floland di Belanda (foto: grid)

Oleh karena itu semua, saat ini Belanda telah membuktikan penyelesaian konkret dari permasalahan yang ada, dan menemukan caranya sendiri untuk mengatasinya.

Konsultan Asal Belanda Bermain

Menurut pegiat anti reklamasi Martin Hadiwinata, Belanda memiliki peran penting terjadinya reklamasi di Teluk Jakarta. Dikutip dari situs BBC (23/11/2016), perusahaan Belanda itu dibayar mahal oleh pengembang sebagai konsultan reklamasi.

"Perusahaan-perusahaan Belanda banyak yang melakukan perencanaan dalam reklamasi 17 pulau, dan terbukti di pengadilan perencanaan itu tidak partisipatif, tidak melibatkan masyarakat. Perencanaan dan pengerjaan reklamasi itu menyembunyikan dampak buruk yang timbul," kata Martin.

Dua perusahaan Belanda yang terlibat dalam perencanaan proyek reklamasi di Teluk Jakarta, adalah Royal Haskoning DHV dalam desain Pulau G, Pulau F, dan Pulau N, serta Witeven+Bos dalam desain Pulau C, D, dan E.

Ada pula Boskalis International, kontraktor reklamasi yang jasanya digunakan oleh PT Agung Podomoro Land Tbk (APLN) melalui PT Muara Wisesa Samudera sebagai pemegang izin pelaksanaan reklamasi Pulau G.

Boskalis International menggandeng perusahaan asal Belanda, Van Oord, untuk menggarap Pulau G. Keduanya meraup nilai kontrak sebesar Rp 4,9 triliun untuk tugas merancang dan membangun pulau buatan dengan target penyelesaian reklamasi pada 2018.

Efek Berat Akibat Reklamasi

Namun, jika dilakukan dengan kurang seksama, reklamasi juga dapat menimbulkan beberapa efek buruk.

Merusak Ekosistem Laut

Pada beberapa bagian pantai, ekosistem laut seringkali perlu dilestarikan. Jika reklamasi dilakukan ditempat ini, tentunya dapat menghancurkan ekosistem laut yang telah ada. Selain itu juga bisa membahayakan kehidupan satwa laut yang masih berada di wilayah tersebut.

Memicu Perubahan batas Teritorial

Kementrian Lingkungan Hidup dan Kehutanan Indonesia pernah mengungkapkan bahwa proyek reklamasi pantai Singapura justru menggeser batas teritorial negara tetangganya, termasuk Indonesia.

Eksploitasi Pasir dan Tanah Ilegal

Karena membutuhkan tanah dalam jumlah besar, reklamasi sering memicu penambangan pasir secara ilegal. Bahkan Indonesia pernah mengalami kerugian trilyunan rupiah gara gara penambangan pasir ilegal ini.

Kontribusi laporan: Winna Wijaya, Januardi Husin, Teguh Vicky Andrew, Nikolaus Tolen

(Rin Hindryati\Yudi Rachman)
Share:


Berita Terkait

Komentar