Tips Menghitung Kompensasi Pembangunan Instalasi Jaringan Listrik

Jakarta, law-justice.co - Warung kopi pinggir jalan saya terkena pembongkaran oleh PLN untuk pembangunan jaringan listrik baru. Katanya akan diberikan kompensasi atas kerugian yang diderita. Apakah ada cara atau rumus perhitungan kompensasi yang diberikan? Kalau ada, bagaimana cara menghitungnya supaya saya bisa memperkirakan besaran kompensasinya?

Penggunaan tanah oleh pemegang izin usaha penyediaan tenaga listrik dalam melaksanakan usaha penyediaan tenaga listrik dilakukan setelah memberikan ganti rugi hak atas tanah atau kompensasi kepada pemegang hak atas tanah, bangunan, dan tanaman.

Berikut penjelasan terkait pemberian ganti rugi dan kompensasi:

Ganti Rugi

Ganti rugi diberikan untuk tanah yang digunakan secara langsung oleh pemegang izin usaha penyediaan tenaga listrik dan bangunan serta tanaman di atas tanah dan dilakukan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan.

Bangunan di sini adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukan, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatan, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial, dan budaya.

Kompensasi

Kompensasi adalah pemberian sejumlah uang kepada pemegang hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan/atau benda lain di atas tanah karena digunakan secara tidak langsung untuk pembangunan ketenagalistrikan tanpa dilakukan pelepasan atau penyerahan hak atas tanah.

Besaran kompensasi ditetapkan oleh lembaga penilai independen yang ditunjuk oleh Menteri Energi dan Sumber Daya Mineral, gubernur, atau bupati/walikota sesuai kewenangannya berdasarkan formula perhitungan kompensasi dikalikan dengan harga tanah, bangunan dan tanaman.

Selanjutnya ketentuan mengenai formula perhitungan dan tata cara pembayaran kompensasi diatur dalam Peraturan Menteri Energi dan Sumber Daya Mineral Nomor 27 Tahun 2018 tentang Kompensasi Atas Tanah, Bangunan, dan/atau Tanaman yang Berada di Bawah Ruang Bebas Jaringan Transmisi Tenaga Listrik. 

Pemberian Kompensasi

Karena Anda menanyakan spesifik tentang kompensasi, kami asumsikan tanah digunakan secara tidak langsung dan tidak ada pelepasan hak atas tanah. Pemegang izin usaha penyediaan tenaga listrik wajib memberikan kompensasi untuk kegiatan salah satunya pembangunan jaringan transmisi tenaga listrik baru, yang diberikan untuk tanah, bangunan, dan/atau tanaman.

Tanah, bangunan, dan/atau tanaman yang dimaksud berada di bawah ruang bebas dan di sepanjang koridor jarak bebas minimum horizontal dari sumbu vertikal menara/tiang.

Ruang bebas diartikan sebagai ruang yang dibatasi oleh bidang vertikal dan horisontal di sekeliling dan di sepanjang konduktor Jaringan Transmisi Tenaga Listrik di mana tidak boleh ada benda di dalamnya demi keselamatan manusia, makhluk hidup dan benda lainnya serta keamanan operasi Jaringan Transmisi Tenaga Listrik.

Menentukan Besaran Kompensasi

Perlu dicatat, kompensasi hanya diberikan 1 kali. Dalam hal tanah, bangunan, dan/atau tanaman yang telah diberikan kompensasi berpindah tangan ke pemegang hak yang baru, maka ia tidak berhak mendapat kompensasi.

Berkaitan dengan besaran kompensasi, pemegang izin usaha penyediaan tenaga listrik melaksanakan pengadaan lembaga penilai  untuk melakukan penilaian besaran kompensasi. 

Lembaga penilai harus punya klasifikasi bidang jasa penilaian terkait dengan bidang jasa penilaian tanah, bangunan, dan tanaman yang mendapat izin usaha dari Menteri Keuangan dan mendapat lisensi dari Menteri Agraria dan Tata Ruang.

Kemudian lembaga penilai menetapkan besaran kompensasi berdasarkan formula perhitungan kompensasi.

Formula perhitungan kompensasi atas tanah, bangunan, dan/atau tanaman yang berada di bawah ruang bebas ditetapkan:

Kompensasi untuk tanah = 15% x Lt x NP

Lt: Luas tanah di bawah ruang bebas

NP: Nilai pasar tanah dari lembaga penilai

Kompensasi untuk bangunan = 15% x Lb x NPb

Lb: Luas bangunan di bawah ruang bebas

Npb: Nilai pasar bangunan dari lembaga penilai

Kompensasi untuk tanaman = Nilai pasar tanaman dari lembaga penilai (NPt)

Hasil penetapan besaran kompensasi ini bersifat final dan jadi dasar bagi pemegang izin usaha penyediaan tenaga listrik dalam pemberian kompensasi.

Sehingga, karena yang dibongkar adalah warung kopi, maka formula perhitungan kompensasi yang dipakai adalah untuk bangunan sebagaimana di atas.

 

Contoh:

Misalnya luas bangunan warung kopi adalah 100 m2, dan lembaga penilai menetapkan nilai pasar bangunan sebesar Rp10 juta. Maka, cara hitungnya:

Kompensasi = 15% x Lb x NPb

Kompensasi =15% x 100 x 10.000.000 = Rp 150.000.000,-

Jadi besar kompensasinya adalah: Rp150 juta